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2018年合肥经开区和肥西县房价分析及近期购房建议

发布时间:2019-06-24 00:19 来源:未知 编辑:admin

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  原题目:2018年合肥经开区和肥西县房价阐发及近期购房建议

  这里所讲的经开区次要是合肥市区产证的经济手艺开辟区,肥西指的是肥西产证接近合肥市区的桃花镇,以及接近经开区地铁3号线末尾上派镇的部门区域,但根基不包罗肥西县城。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较客岁16395元/平米下跌-9元/平米,根基持平。此中经开区和肥西县共成交749套,占全市总成交量的13.3%,跟2017年比拟,添加了50%。

  接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个阐发和点评,以富贵大道和金寨路为界,我将这两个区域分为三个部门,别离是:

  1、富贵大道北板块。这个区域包罗富贵大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区,和肥西柏堰科技园区。

  2、富贵大道南板块。这个区域包罗富贵大道以南的经开区以及部门肥西县域。

  3、工业区板块。这个区域包罗金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部门肥西县域。

  本文所阐发的数据次要是2018年的平均数据,并不克不及完全反映经开区和肥西县当前的房价,由于过去一年中,房价在不竭上涨,当前价钱可能要比图中标注的超出跨越不少。与此次对比的数据是2017年全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交阐发及购房建议》)。

  经开区和肥西县全体成交量无限,有些小区规模较小,成交基数也比力小,客观上会形成较大的误差。因而,成交量相对大的小区,房价数据比力贴合现实;成交量小的小区,价钱数据相对失真,我会在文中做出批改。

  经开区2018年成交均价为16005元/平米,比2017年全年(15360元/平米)上涨了645元/平米,涨幅4.2%,远高于全市平均值。议价空间从2.92%降低至2.46%,削减了0.46%;成交周期为71.5天,比2017年耽误9.2天。

  经开区客岁三四时度的成交均价达到16168元/平米,较2017年基数上涨5.26%,这个数值要高于2018年平均程度,申明客岁下半年,经开区房价还在上涨,涨幅远超上半年。

  肥西县2018年成交均价为15072元/平米,比2017年全年(14845元/平米)上涨了227元/平米,涨幅1.53%,高于全市平均值。议价空间从2.54%降低至2.1%,削减了0.44%;成交周期为52.4天,比2017年耽误9.6天。

  肥西县客岁三四时度的成交均价达到15196元/平米,较2017年基数上涨2.36%,申明客岁下半年涨幅跨越上半年。但肥西县客岁三四时度的成交量只占到全年的42%,与占比54%的经开区比拟呈现萎缩,表示出必然程度上的此消彼长。

  关于2018年滨湖区和政务区的阐发,请关心我微信公家号“小易论楼市”,答复环节词“滨湖”和“政务”,关于之前阐发过的其他各区文章,微信公家号答复环节词“蜀山”、“庐阳”等区域环节词即可查看。

  富贵大道北板块

  富贵大道北板块2018年共成交361套二手房,成交均价从2017年的15112元/平米涨至15531元/平米,涨幅2.77%。议价空间为2.19%,低于平均值;成交周期57天,比客岁耽误5.9天,略低于平均程度。

  三四时度的涨幅达到4.08%,远超全年平均程度,申明板块上涨次要鄙人半年完成。值得留意的是,肥西产证均价达到15550元/平米,曾经跨越经开产证的15509元/平米。非论是涨幅,仍是议价空间和成交周期上,肥西产证都要好于经开产证。

  呈现这种环境,我一点也不感应不测。我们能够看到,经开产证的平均房龄在2010.1年,全市均值也正好是2010年,而肥西产证平均房龄在2014.1年,比经开产证年轻4年,房龄方面的劣势足以抵消地舆位置和产权属地上的相对劣势。

  我们再来看房价下跌的小区有哪些:班师公寓,九溪江南,港澳花圃,德信文锦新城。这几个小区建成时间根基在2006-2008年间,截至目前已有11-13年的房龄,低于全市平均程度。

  我们再看看经开产证中成交均价最高的几个小区:融科城(1.9w,2015年),葛洲坝玖珑府(1.8w,2017年,有税),高速翡翠湖畔(1.7w+,2013年),名仕豪庭(1.66w,2013),它们的特点就是根基上是房龄最为年轻的几个小区。

  有必然的成交量且房价上涨较着的小区,好比东海星城(室第),融科城,承平洋森第宅,文一名门御府,禹州华侨城枫园(室第),这些小区的特点是:客岁房价比拟周边同类房产较低,具有必然程度的补涨。

  从禹州华侨城三期枫园和东海星城来看,这两个小区的公寓比室第成交均价要低,而且涨幅也小于室第,所以在资金答应的环境下,应尽可能选择同地段同档次小区的室第,不要考虑公寓。

  从客岁三四时度成交来看,禹州华侨城室第根基已在1.7w摆布站稳,融科城根基在2w摆布站稳,葛洲坝九珑府带税的线w上下。富贵大道北板块特别是经开产证,不缺房子,缺的是房龄年轻的小区。

  融创城1.76w+的均价,虽然在客岁看起来性价比不高,但跟着板块内新房消逝,旧房渐老,区域房价水涨船高,也凸现出必然的采办价值。中海客岁在柏堰湖畔拿的地块,案名定为岭湖湾,若是户型定位刚需且价钱合理的话,也值得关心。

  富贵大道南板块

  199套二手房,成交均价从2017年的15500元/平米涨至16448元/平米,上涨948元/平米,涨幅6.12%。议价空间为2.39%,与平均值根基持平;成交周期69.4天,比客岁耽误11.7天,略低于平均程度。

  30%的差距,这跟富贵路北板块判然不同,次要缘由仍是学区。

  小易论楼市”,答复“学区”查看)里,将168玫瑰园学校西区列为真学区,我们能够看到它的学区房涨幅根基都不错,作为优良资产保值升值不必多说。

  蓝色湖畔、典范华城和金水童话名苑受学区变化影响最大,房价涨幅根基都跨越了10%。

  3-4年后第一届学生结业才能判断,我认为大要率比不上西区。中环紫荆第宅小区本来是西区的学区,客岁被划到东区,这对其有必然的利空,但良多人该当还不晓得这种环境,房价涨幅并未遭到较着影响。

  国耀花半里公寓比力抢手,我们看到客岁涨幅高达14.26%,但它的室第表示就差了很多多少。

  玫瑰园以外,我几乎很难找到适合投资的改善小区,从成交上来看,金星家园和安大磐苑可作为备选。从投资上来讲,除了小公寓外,尽量选择100平米以内的小三房,或者90平米以内的小两房。

  学林雅苑和幸福大街西区,它们的建成时间别离为2006年和2008年,几乎是板块内最老的肥西产证的房子。此中学林雅苑成交量较大,这也是拉低肥西产证均价的次要缘由,而幸福大街西区客岁的成交量比2017年要少得多。

  花圃锦绣大地城二期存案均价为1.48w,我们看到它一期的二手房成交均价为1.42w,加上新房户型十分垃圾,订价并没有太大的吸引力,因而也算是一个比力鸡肋的楼盘。

  189套二手房,成交均价从2017年的14514元/平米涨至14752元/平米,上涨238元/平米,涨幅1.64%。议价空间为2.43%,较客岁收窄0.5%;成交周期62.5天,比客岁耽误16天,低于平均程度。

  华地润园和绿地滨湖国际花都都表示亮眼,它们的涨幅也根基上是板块内经开产证最高的。除了位置相对优胜和品牌劣势外,房龄年轻也是一方面。从三四时度成交来看,华地润园成交均价接近1.8w,绿地滨湖国际花都也在1.75w摆布。

  和安家园因为2017年房价基数偏低,从某种意义来讲是错周期补涨(经开产证的南湖春城也属于这种环境),而长安萨尔斯堡和多伦多花圃,则表示相对差一些。

  皖投万科产融核心位置略显尴尬,有点前不着村后不挨店的感受,虽然周边趋于成熟,但配套仍是略显不足,贫乏地铁规划。其实位置相对较好的房源,价钱都接近1.8w,跟滨湖一些低价盘比拟,并无较着劣势,不外跟着西南限价盘去化完毕,也会慢慢替补上来。

  依澜雅居可能会在4月份加推,因为限价,需要加10w号头费,折合后均价大要在1.55w摆布,从周边二手房成交来看,这个价钱有必然的吸引力。海尔云玺听说近期也要加推,估计存案价钱在1.7w摆布,我认为这个价钱没有太大吸引力。

  清华启迪科技城存案价钱远高于周边,但真的值吗?我认为学区只是房地产开辟的一个噱头,学校口碑和讲授质量是需要时间堆集的,在学区质量未获得充实验证的前提下,过早将价钱透支,投资风险其实不小。

  邦泰学府里接近滨湖区,次要面向滨湖的外溢需求,但好的房源价钱大都在1.7w以上,较着高于周边二手房,跟滨湖云谷1.7w+的价钱比拟,并没有太大劣势。

  经开区和肥西县房价阐发及近期购房建议

  2000亿,已构成以配备制造、汽车及其零部件、白色家电、集成电路、电子消息、生物医药等为主的新兴财产集群,这些实业供给了大量的就业岗亭,同时也发生庞大的栖身需求。

  10年,那么房龄跨越10年的小区,若是没有真学区、品牌物业、贸易核心、优良板块等资本方面的劣势,其投资价值会逐渐掉队于大盘。

  小易论楼市”)。

  5年以内的次新房,如许的资产才相对优良,将来投资保值空间更大一些。

  小易论楼市”,答复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域环节词查看。前往搜狐,查看更多

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